De woningmarkt lacht de coronacrisis uit. Hoe kan dat?

 De woningmarkt lacht de coronacrisis uit. Hoe kan dat?

Records worden bijgeboekt door de woningmarkt, ondanks de coronacrisis en recessie. De gemiddelde huizenprijs is gestegen naar 354.000 euro, dat is bijna 12 procent meer dan een jaar geleden. Nu is de vraag wat drijft de markt en wat zijn de vooruitzichten.

Makelaars kregen het de laatste maanden drukker dan ooit en dat terwijl er een crisis opdook. Bijna elk huis was snel verkocht. Gemiddeld zat er 30 dagen tussen het ophangen van het verkoopbord en de ondertekening van het koopcontract. In meer dan de helft van de gevallen was de verkoopprijs ook nog boven de vraagprijs. In september stonden er 28.000 woningen te koop in Nederland, ruim een kwart minder als het jaar daarvoor. Zulke lage aantallen is wel 20 jaar geleden. Er wordt dus ook gesproken over een krappe woningmarkt. Alleen in Amsterdam nam het aanbod toe. Dit kwam onder meer door de afname van expats als gevolg van de coronacrisis.

Geld en overheid

De rente is uitzonderlijk laag en dat is de belangrijkste drijver voor de woningmarkt op het ogenblik. Begin dit jaar dacht men nog dat de hypotheekrente zou stijgen, maar inmiddels is de trend juist dalend, zegt Frank Verwoerd. De lage rente maakt het mogelijk een duurdere woning aan te schaffen.  Inderdaad, zegt Verwoerd van Colliers. ‘Mensen gaan groter of beter wonen, tegen een lagere rente. Ze geven een of twee ton meer uit aan de aankoop van een nieuwe woning, maar krijgen toch lagere woonlasten.’

Door de recente maatregelen van de overheid, zoals afschaffing voor de overdrachtsbelasting voor starters en het verruimen van leenmogelijkheden voor tweeverdieners hebben volgens Frank weinig invloed op de heftige dynamiek op de woningmarkt. Hij vindt de maatregelen wel belangrijk, maar door de enorme prijsstijgingen is de afschaffing voor de overdrachtsbelasting van kleine betekenis. Wel denkt men dat het afschaffen van de overdrachtsbelasting als zowel het ruimer lenen voor tweeverdieners ervoor zorgt dat men meer te besteden heeft. Die maatregelen hebben dus een prijsstuwend effect.

Woningtekort

Waarschijnlijk heeft de grote schaarste in het huizenaanbod meer invloed op de woningmarkt als wij denken. Dat zei de president van De Nederlandsche Bank. De Groot van de Rabobank is het met hem eens. Het tekort is doorslaggevend op de huidige woningmarkt. Het effect hiervan ziet men ook terug in de verkooptijden. Deze zijn vele malen korter als daarvoor. Dit woningtekort heeft meer invloed op de woningprijzen dan de lage rente.

Dit aanbodtekort levert ook een praktisch probleem op, zegt De Groot. Het is namelijk moeilijk een geschikte woning te vinden. Men wil daardoor eerst een huis kopen voordat men het huis verkoopt. Dit zorgt voor een negatieve spiraal op de woningmarkt, omdat het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden minder is.

Men verwacht dat dit tekort de komende jaren ook niet zal verdwijnen. Het aantal bouwvergunningen is in juli wel wat aangetrokken, maar we zitten nog steeds ver onder het ambitieniveau van 845 duizend woningen erbij tot 2030.  Het is van het grootste belang dat de woningbouw in de coronacrisis niet terugvalt, maar minimaal op dit niveau blijft. Of hoger.’

Thuiswerken

Door de coronacrisis zijn mensen steeds meer gedwongen om thuis te werken. Men komt door dat thuiswerken vaak tot de conclusie dat men meer ruimte nodig heeft of uit de stad wilt gaan. De prijzen in de steden namen dan ook minder toe dan gemiddeld en in het buitengebied gingen de prijzen juist omhoog. Vooral vrijstaande woningen deden het goed. Niet alleen corona is een van de factoren. Tegenwoordig is het in de steden steeds minder goed te betalen. En vaak heb je voor hetzelfde geld, dubbel zoveel ruimte buiten de stad.

Economie

De economische gevolgen van de coronacrisis laten zich tot nu toe vooral voelen door groepen die toch al weinig woningen kopen, zoals jongvolwassenen en flexwerkers, ziet De Groot van de Rabobank. ‘Dus daarvan zie je nu nog niets terug in de woningmarkt. Maar als de overheidssteun wordt versoberd, dan zullen ook meer mensen met een vaste baan worden getroffen door ontslag. Dan zal ook de koopgeneigdheid afnemen, maar de vraag is met hoeveel. De vraag naar woningen is zóveel groter dan het aanbod. We denken dat de groei van de huizenprijs gaat afvlakken en in 2021 overgaat in een tijdelijke dip.’

Toch waarschuwt Francke. ‘Als de overheidssteun afneemt en we lang moeten wachten op een vaccin, dan zal het effect op de woningmarkt wel zichtbaar worden. In het algemeen reageren huizenmarkten heel traag op grote gebeurtenissen. De steun van de overheid voor de economie, vertraagt die reactie nog meer. Normaal gesproken meet je de liquiditeit van een markt af aan factoren als aantal verkopen, de verkoopsnelheid en het aantal verkopen boven de vraagprijs. Nemen die af, dan volgen de prijzen. Zo bezien rinkelen op dit moment nog nergens alarmbellen.’

Bron: de Volkskrant

15 oktober 2020